Bodenrichtwert Bruchsal 2026: Werte nach Stadtteil

Bodenrichtwert Bruchsal 2026: Werte nach Stadtteil

Wer in Bruchsal ein Grundstück kauft, verkauft, erbt oder für die Grundsteuer bewertet, benötigt den amtlichen Bodenrichtwert. Dieser Beitrag erklärt, wer ihn für Bruchsal ermittelt und wie Sie den Wert für Ihr Grundstück abrufen.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert für Bruchsal?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Bruchsal. Dieses interkommunale Gremium ist zuständig für Bruchsal sowie die angeschlossenen Gemeinden Bad Schönborn, Eggenstein-Leopoldshafen, Forst, Hambrücken, Karlsdorf-Neuthard, Kronau, Östringen, Stutensee, Ubstadt-Weiher, Walzbachtal und Weingarten. Er wertet die Kaufpreissammlung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe im Gebiet aus und veröffentlicht jährlich einen Grundstücksmarktbericht. Die aktuellen Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 1. Januar 2025 (Grundstücksmarktbericht 2025, GMB 2025).

Quelle: Gemeinsamer Gutachterausschuss bei der Stadt Bruchsal, Grundstücksmarktbericht 2025, Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025.

Warum es keine seriöse Durchschnittszahl für ganz Bruchsal gibt

Bodenrichtwerte werden zonenbezogen ausgewiesen. Innerhalb des Zuständigkeitsgebiets des Gemeinsamen Gutachterausschusses – zwölf Städte und Gemeinden mit sehr unterschiedlichem Charakter, von der Kreisstadt Bruchsal bis zu kleineren Landgemeinden – liegen die Werte je nach Lage, Nutzungsart und Erschließungszustand teils erheblich auseinander. Eine pauschale Durchschnittszahl für „Bruchsal” würde diese Unterschiede verschleiern.

So rufen Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ab

Online über BORIS-BW

Aktuelle Bodenrichtwerte für Bruchsal sind über das landesweite Portal BORIS-BW abrufbar.

Grundstücksmarktbericht

Der Gemeinsame Gutachterausschuss bei der Stadt Bruchsal veröffentlicht jährlich einen ausführlichen Grundstücksmarktbericht mit Kaufpreisanalysen für das gesamte Zuständigkeitsgebiet – abrufbar über die städtische Website.

Schriftliche Auskunft

Für eine amtliche Auskunft zu einem konkreten Flurstück wenden Sie sich direkt an die Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Bruchsal.

Was der Bodenrichtwert aussagt – und was nicht

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines typischen Richtwertgrundstücks in der jeweiligen Zone. Individuelle Faktoren wie Grundstückszuschnitt, Erschließungsgrad, Baurecht oder ein bereits vorhandenes Gebäude können den tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks davon abweichen lassen. Anders als beim Mietspiegel Bruchsal – für den kein amtlicher Wert existiert – gibt es beim Bodenrichtwert also durchaus eine amtliche Quelle, allerdings ebenfalls keine pauschale Stadtzahl.

Typische Anlässe, bei denen der Bodenrichtwert gebraucht wird

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Das Finanzamt greift bei unbebauten Grundstücken im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung regelmäßig auf den Bodenrichtwert zurück, um den steuerlichen Grundbesitzwert zu ermitteln. Erben sollten daher frühzeitig prüfen, welcher Bodenrichtwert für das konkrete Flurstück gilt – und im Zweifel ein Gutachten in Auftrag geben, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Bei einer Trennung mit gemeinsamem Grundbesitz dient der Bodenrichtwert als erster Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücksanteils im Zugewinnausgleich. Für eine gerichtsfeste Bewertung reicht er allein aber meist nicht aus – hier empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Markteinschätzung durch einen erfahrenen Makler.

Grundsteuer

Im Zuge der Grundsteuerreform in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) ist der Bodenrichtwert zum jeweils maßgeblichen Stichtag direkt in die Berechnung der Grundsteuer eingeflossen. Eigentümer finden die für ihre Grundsteuererklärung relevanten Werte über die landesweiten Grundsteuer-Portale.

Verkauf und Kaufpreisverhandlung

Käufer und Verkäufer nutzen den Bodenrichtwert häufig als ersten Verhandlungsanker – gerade bei unbebauten Grundstücken oder Abrissobjekten, bei denen der Bodenwert den größten Teil des Kaufpreises ausmacht. Ein erfahrener Makler kann einschätzen, ob und warum das konkrete Grundstück über oder unter dem Richtwert der Zone liegt.

Bodenrichtwert und Immobilienbewertung in Bruchsal

Beim Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert ermittelt. Für Eigentümer, die ihr Grundstück oder Haus in Bruchsal verkaufen oder eine geerbte Immobilie einschätzen möchten, ist der Bodenrichtwert ein erster Anhaltspunkt – die individuelle Bewertung vor Ort liefert den realistischen Marktwert.