Bodenrichtwert Ettlingen 2026: Werte nach Stadtteil

Bodenrichtwert Ettlingen 2026: Werte nach Stadtteil

Wer in Ettlingen ein Grundstück kauft, verkauft, erbt oder für die Grundsteuer bewertet, benötigt den amtlichen Bodenrichtwert. Dieser Beitrag erklärt, wer ihn für Ettlingen ermittelt und wie Sie den Wert für Ihr Grundstück abrufen.

Wer ermittelt den Bodenrichtwert für Ettlingen?

Zuständig ist der Gemeinsame Gutachterausschuss im südlichen Landkreis Karlsruhe mit Geschäftsstelle in Ettlingen. Er wertet die Kaufpreissammlung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe im Zuständigkeitsgebiet aus und veröffentlicht daraus die Bodenrichtwerte für die einzelnen Zonen. Die jeweils aktuellen Werte sind über das landesweite Portal BORIS-BW abrufbar; einen konkreten Stichtag für die neueste Fortschreibung nennt die städtische Übersichtsseite nicht – interessierte Eigentümer sollten den genauen Stand direkt im Portal oder telefonisch beim Gutachterausschuss (Tel. 07243 101-8380, gutachterausschuss@ettlingen.de) erfragen.

Quelle: Stadt Ettlingen, Gemeinsamer Gutachterausschuss im südlichen Landkreis Karlsruhe (Stand: Recherche 26.09.2026).

Warum es keine seriöse Durchschnittszahl für ganz Ettlingen gibt

Bodenrichtwerte werden zonenbezogen ausgewiesen, nicht als eine Zahl für die gesamte Stadt. Zwischen der Ettlinger Innenstadt, den Albtal-Lagen und den Randgebieten liegen die Werte je nach Lage, Nutzungsart und Erschließungszustand teils deutlich auseinander. Eine pauschale Ettlingen-Durchschnittszahl würde diese Unterschiede verschleiern.

So rufen Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ab

Online über BORIS-BW

Aktuelle und historische Bodenrichtwerte für Ettlingen sind über das landesweite Portal BORIS-BW abrufbar.

Persönliche Beratung

Der Gutachterausschuss bietet persönliche Sprechzeiten montags und mittwochs (9:00–12:00 und 13:30–15:30 Uhr) für Rückfragen zu Bodenrichtwerten und Wertermittlungen an.

Schriftliche Auskunft

Für eine amtliche, rechtsverbindliche Auskunft zu einem konkreten Flurstück wenden Sie sich an die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses; Formulare und Gebühren stellt die Stadt Ettlingen online bereit.

Was der Bodenrichtwert aussagt – und was nicht

Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines typischen Richtwertgrundstücks in der jeweiligen Zone. Individuelle Faktoren wie Grundstückszuschnitt, Erschließungsgrad, Baurecht, Hanglage oder ein bereits vorhandenes Gebäude können den tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks in Ettlingen spürbar davon abweichen lassen. Für eine belastbare Einschätzung – etwa vor einem Verkauf oder in einer Erbengemeinschaft – ist zusätzlich eine individuelle Bewertung nötig.

Typische Anlässe, bei denen der Bodenrichtwert gebraucht wird

Erbschaft- und Schenkungsteuer

Das Finanzamt greift bei unbebauten Grundstücken im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung regelmäßig auf den Bodenrichtwert zurück, um den steuerlichen Grundbesitzwert zu ermitteln. Erben sollten daher frühzeitig prüfen, welcher Bodenrichtwert für das konkrete Flurstück gilt – und im Zweifel ein Gutachten in Auftrag geben, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.

Scheidung und Zugewinnausgleich

Bei einer Trennung mit gemeinsamem Grundbesitz dient der Bodenrichtwert als erster Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücksanteils im Zugewinnausgleich. Für eine gerichtsfeste Bewertung reicht er allein aber meist nicht aus – hier empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Markteinschätzung durch einen erfahrenen Makler.

Grundsteuer

Im Zuge der Grundsteuerreform in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) ist der Bodenrichtwert zum jeweils maßgeblichen Stichtag direkt in die Berechnung der Grundsteuer eingeflossen. Eigentümer finden die für ihre Grundsteuererklärung relevanten Werte über die landesweiten Grundsteuer-Portale.

Verkauf und Kaufpreisverhandlung

Käufer und Verkäufer nutzen den Bodenrichtwert häufig als ersten Verhandlungsanker – gerade bei unbebauten Grundstücken oder Abrissobjekten, bei denen der Bodenwert den größten Teil des Kaufpreises ausmacht. Ein erfahrener Makler kann einschätzen, ob und warum das konkrete Grundstück über oder unter dem Richtwert der Zone liegt.

Bodenrichtwert und Immobilienbewertung in Ettlingen

Beim Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert ermittelt. Für Eigentümer, die ihr Grundstück oder Haus in Ettlingen verkaufen oder eine geerbte Immobilie einschätzen möchten, ist der Bodenrichtwert ein erster Anhaltspunkt – die individuelle Bewertung vor Ort liefert den realistischen Marktwert.