Bodenrichtwert Pforzheim 2026: Werte nach Stadtteil
Für Grundstückskäufer, Verkäufer und Erben in Pforzheim ist der Bodenrichtwert die amtliche Referenzgröße für den durchschnittlichen Bodenwert eines Gebiets. Dieser Beitrag erklärt, wer ihn für Pforzheim ermittelt, wie aktuell er ist und wie Sie ihn für Ihr Grundstück abrufen.
Wer ermittelt den Bodenrichtwert für Pforzheim?
Zuständig ist der Gutachterausschuss der Stadt Pforzheim. Er wertet die Kaufpreissammlung aller notariell beurkundeten Grundstücksverkäufe aus und leitet daraus für einzelne Bodenrichtwertzonen den durchschnittlichen Quadratmeterwert ab. Nach Angaben der Stadt Pforzheim werden die Bodenrichtwerte in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert. Die bisherigen Stichtage waren 31.12.2018/01.01.2019, 31.12.2020/01.01.2021, 01.01.2022, 01.01.2023 und zuletzt 01.01.2025 – ermittelt am 20. Mai 2025 vom Gutachterausschuss.
Quelle: Stadt Pforzheim, Gutachterausschuss, Bodenrichtwerte (aktuellster Stichtag 01.01.2025, ermittelt 20.05.2025).
Warum es keine seriöse Durchschnittszahl für ganz Pforzheim gibt
Bodenrichtwerte werden zonenbezogen ausgewiesen, nicht als eine Zahl für die gesamte Stadt. Zwischen begehrten Wohnlagen wie Büchenbronn oder Haidach und dichter bebauten, zentrumsnahen oder gewerblich geprägten Gebieten liegen die Werte teils deutlich auseinander – abhängig von Lage, Nutzungsart, Erschließungszustand und zulässiger Bebauung. Der Gutachterausschuss selbst veröffentlicht deshalb bewusst keine citywide-Durchschnittszahl.
So rufen Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ab
Online über BORIS-BW
Bodenrichtwerte für Pforzheim lassen sich über das landesweite Portal BORIS-BW abrufen.
Schriftliche Flurstücksauskunft
Für eine amtliche, rechtsverbindliche Auskunft zu einem konkreten Flurstück berechnet die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Pforzheim eine Gebühr von 50 Euro je Flurstück.
Für die Grundsteuer
Für die Grundsteuererklärung ist der Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 maßgeblich, ebenfalls über die landesweiten Grundsteuer-Portale abrufbar.
Was der Bodenrichtwert aussagt – und was nicht
Der Bodenrichtwert beschreibt den durchschnittlichen Lagewert eines typischen Richtwertgrundstücks der jeweiligen Zone. Individuelle Faktoren wie Grundstückszuschnitt, Erschließungsgrad, Altlasten, Baurecht oder ein vorhandenes Gebäude können den tatsächlichen Wert eines konkreten Grundstücks spürbar nach oben oder unten von diesem Richtwert abweichen lassen. Für eine belastbare Einschätzung – etwa vor einem Verkauf oder in einer Erbengemeinschaft – braucht es zusätzlich eine individuelle Bewertung.
Typische Anlässe, bei denen der Bodenrichtwert gebraucht wird
Erbschaft- und Schenkungsteuer
Das Finanzamt greift bei unbebauten Grundstücken im Rahmen einer Erbschaft oder Schenkung regelmäßig auf den Bodenrichtwert zurück, um den steuerlichen Grundbesitzwert zu ermitteln. Erben sollten daher frühzeitig prüfen, welcher Bodenrichtwert für das konkrete Flurstück gilt – und im Zweifel ein Gutachten in Auftrag geben, wenn der tatsächliche Wert niedriger liegt.
Scheidung und Zugewinnausgleich
Bei einer Trennung mit gemeinsamem Grundbesitz dient der Bodenrichtwert als erster Anhaltspunkt für den Wert des Grundstücksanteils im Zugewinnausgleich. Für eine gerichtsfeste Bewertung reicht er allein aber meist nicht aus – hier empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Markteinschätzung durch einen erfahrenen Makler.
Grundsteuer
Im Zuge der Grundsteuerreform in Baden-Württemberg (Bodenwertmodell) ist der Bodenrichtwert zum jeweils maßgeblichen Stichtag direkt in die Berechnung der Grundsteuer eingeflossen. Eigentümer finden die für ihre Grundsteuererklärung relevanten Werte über die landesweiten Grundsteuer-Portale.
Verkauf und Kaufpreisverhandlung
Käufer und Verkäufer nutzen den Bodenrichtwert häufig als ersten Verhandlungsanker – gerade bei unbebauten Grundstücken oder Abrissobjekten, bei denen der Bodenwert den größten Teil des Kaufpreises ausmacht. Ein erfahrener Makler kann einschätzen, ob und warum das konkrete Grundstück über oder unter dem Richtwert der Zone liegt.
Bodenrichtwert und Immobilienbewertung in Pforzheim
Beim Sachwertverfahren für Einfamilienhäuser wird der Bodenwert getrennt vom Gebäudewert ermittelt und anschließend zusammengeführt – der Bodenrichtwert ist hier ein wichtiger, aber nicht der einzige Baustein. Für Eigentümer, die ihr Grundstück oder Haus in Pforzheim verkaufen oder eine geerbte Immobilie einschätzen möchten, ist der Bodenrichtwert ein erster Anhaltspunkt, ersetzt aber keine individuelle Wertermittlung.
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Häufig gestellte Fragen
Wo finde ich den aktuellen Bodenrichtwert für mein Grundstück in Pforzheim?
Über das landesweite Portal BORIS-BW oder per schriftlicher Flurstücksauskunft beim Gutachterausschuss der Stadt Pforzheim (50 Euro je Flurstück).
Wie aktuell sind die Bodenrichtwerte für Pforzheim?
Der aktuellste Stichtag ist der 1. Januar 2025, ermittelt am 20. Mai 2025 vom Gutachterausschuss der Stadt Pforzheim. Bodenrichtwerte werden in der Regel alle zwei Jahre aktualisiert.
Gibt es einen Durchschnittswert für ganz Pforzheim?
Nein. Die Werte werden zonenbezogen ausgewiesen, da Lage, Nutzungsart und Erschließung innerhalb der Stadt stark variieren.
Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft in Pforzheim?
Eine schriftliche Auskunft zu einem konkreten Flurstück kostet 50 Euro. Die Ansicht über das Online-Portal BORIS-BW ist kostenlos.
Kann ich meinen Verkaufspreis direkt aus dem Bodenrichtwert ableiten?
Nein, der Bodenrichtwert ist ein Durchschnittswert für die Zone und ersetzt keine individuelle Wertermittlung Ihres konkreten Grundstücks.
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