Immobilie unter Geschwistern übernehmen: Auszahlung, Bewertung und Notarvertrag

Immobilie unter Geschwistern übernehmen: Auszahlung, Bewertung und Notarvertrag

Wenn Eltern versterben und eine Immobilie im Nachlass hinterlassen, stehen Geschwister oft vor einer gemeinsamen Entscheidung: Wer übernimmt das Haus oder die Wohnung – und zu welchen Konditionen? Die Situation, eine Immobilie Geschwister übernehmen Auszahlung betreffend, ist rechtlich und finanziell komplex. Nicht selten entstehen dabei Missverständnisse, emotionale Konflikte und kostspielige Fehler. Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie die Übernahme einer Immobilie unter Geschwistern funktioniert, welche Rolle die Immobilienbewertung spielt und warum der Notarvertrag unverzichtbar ist.

Was bedeutet eine Erbgemeinschaft bei Immobilien?

Erben mehrere Geschwister gemeinsam eine Immobilie, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Das bedeutet: Alle Miterben sind gemeinsam Eigentümer der Immobilie – niemand kann allein über sie verfügen. Jeder hat einen Erbanteil, der sich nach dem Testament oder – sofern keines vorhanden ist – nach der gesetzlichen Erbfolge richtet. In Deutschland gilt im Jahr 2026 weiterhin, dass Kinder zu gleichen Teilen erben, wenn kein abweichendes Testament vorliegt.

Diese Gemeinschaft kann auf Dauer problematisch sein: Entscheidungen über Vermietung, Verkauf oder Renovierung müssen einstimmig oder zumindest mehrheitlich getroffen werden. Deshalb streben viele Erbengemeinschaften eine schnelle Klärung an – entweder durch gemeinsamen Verkauf oder durch die Übernahme durch einen der Miterben.

Welche Optionen haben Geschwister bei einer geerbten Immobilie?

Grundsätzlich gibt es drei Wege aus einer Erbengemeinschaft heraus:

• Gemeinsamer Verkauf: Alle Geschwister verkaufen die Immobilie gemeinsam und teilen den Erlös entsprechend ihrer Erbquoten auf.
• Übernahme durch einen Miterben: Ein Geschwisterteil übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus. Dabei entsteht die klassische Frage nach der Auszahlung.
• Teilungsversteigerung: Wenn sich die Miterben nicht einigen können, kann jeder Miterbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Dies führt häufig zu Verlusten, da die Immobilie unter Marktpreis versteigert wird.

Die Übernahme durch ein Geschwisterteil ist die häufigste Lösung, wenn eine emotionale Bindung an das Elternhaus besteht oder wenn das Objekt als Kapitalanlage weitergeführt werden soll.

Immobilienbewertung: Die Grundlage für eine faire Auszahlung

Bevor über die Immobilie Geschwister übernehmen Auszahlung verhandelt werden kann, muss der Wert der Immobilie objektiv ermittelt werden. Dieser Schritt ist entscheidend – und wird von vielen Familien unterschätzt. Wird der Wert zu niedrig angesetzt, werden die auszuzahlenden Geschwister benachteiligt. Wird er zu hoch angesetzt, kann der übernehmende Geschwisterteil finanziell überfordert sein.

Es gibt mehrere Methoden der Wertermittlung:

Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert anhand tatsächlicher Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der Region ermittelt. Es ist die gängigste Methode für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in gefragten Lagen. Wer zum Beispiel eine Immobilie in der Region Karlsruhe besitzt, profitiert von den detaillierten Marktdaten, die ein erfahrener Immobilienmakler in Karlsruhe kennt und täglich auswertet.

Ertragswertverfahren

Bei vermieteten Immobilien oder Mehrfamilienhäusern wird häufig das Ertragswertverfahren angewendet. Hier steht der erzielbare Mietertrag im Mittelpunkt. Der Wert hängt von der Nettokaltmiete, dem Liegenschaftszinssatz und dem Zustand des Gebäudes ab.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei älteren Immobilien oder in Regionen mit geringer Vergleichsdatenbasis zum Einsatz. Es basiert auf dem Bodenwert und dem Gebäudesachwert.

Für eine rechtssichere Grundlage – insbesondere wenn die Geschwister unterschiedliche Preisvorstellungen haben – empfiehlt sich ein professionelles Gutachten oder zumindest eine qualifizierte Marktwertschätzung durch einen erfahrenen Immobilienmakler. Eine kostenlose Immobilienbewertung kann dabei ein erster, unverbindlicher Schritt sein, um eine solide Verhandlungsbasis zu schaffen.

Berechnung der Auszahlung: So funktioniert es in der Praxis

Hat man den Verkehrswert der Immobilie ermittelt, lässt sich die Auszahlung relativ einfach berechnen. Angenommen, drei Geschwister erben zu gleichen Teilen ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 Euro. Jeder hat damit einen Anteil von 200.000 Euro. Möchte ein Geschwisterteil das Haus übernehmen, muss es die anderen beiden mit jeweils 200.000 Euro auszahlen – also insgesamt 400.000 Euro.

Dabei sind jedoch weitere Faktoren zu berücksichtigen:

• Bestehende Verbindlichkeiten: Lastet noch ein Kredit auf der Immobilie, mindert dieser den auszuzahlenden Betrag entsprechend.
• Schenkungen zu Lebzeiten: Haben die Eltern zu Lebzeiten bereits Vermögen an einzelne Geschwister übertragen, kann dies auf die Erbquote angerechnet werden (Ausgleichungspflicht gemäß § 2050 BGB).
• Renovierungskosten und Investitionen: Hat ein Geschwisterteil bereits Geld in die Immobilie investiert, können diese Kosten im Rahmen der Auseinandersetzung berücksichtigt werden.
• Erbschaftssteuer: Für die steuerliche Behandlung des Erbes – insbesondere bei Freibetragsüberschreitungen – sollten Sie unbedingt einen Steuerberater hinzuziehen. Die Freibeträge lagen 2026 für Kinder weiterhin bei 400.000 Euro pro Elternteil.

Für Immobilien im Raum Pforzheim oder Baden-Baden empfiehlt es sich, einen Immobilienmakler in Pforzheim oder einen lokalen Experten hinzuzuziehen, der die regionalen Marktbedingungen genau kennt und eine realistische Werteinschätzung liefern kann.

Finanzierung der Auszahlung

Der übernehmende Geschwisterteil muss die Auszahlungssumme finanzieren. Möglichkeiten sind:

• Eigenkapital aus der Erbschaft (z. B. Konten, Wertpapiere)
• Bankkredit / Immobiliendarlehen
• Kombination aus beidem

Banken finanzieren in der Regel den Kauf eines Miterbenanteils wie eine klassische Immobilienfinanzierung. Wichtig ist dabei, dass der Wert der Immobilie durch eine professionelle Bewertung nachgewiesen werden kann. Eine fundierte Immobilienbewertung durch NuovaVita liefert Ihnen genau diese Grundlage – kostenlos und unverbindlich.

Der Notarvertrag: Rechtssichere Übertragung der Immobilie

Sobald sich die Geschwister auf einen Preis und die Modalitäten der Übernahme geeinigt haben, muss die Übertragung notariell beurkundet werden. In Deutschland ist die notarielle Beurkundung bei jedem Eigentumsübergang einer Immobilie zwingend vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ein mündlicher Vertrag oder eine einfache schriftliche Vereinbarung sind rechtlich nicht wirksam.

Was regelt der Notarvertrag?

Der Notarvertrag – in diesem Fall häufig als Erbauseinandersetzungsvertrag bezeichnet – regelt unter anderem:

• Die genaue Bezeichnung der Immobilie (Grundbuchdaten)
• Die Auszahlungsbeträge an die Miterben
• Zahlungsfristen und -modalitäten
• Übergabetermin und Übergang von Lasten und Nutzen
• Übernahme oder Ablösung bestehender Grundschulden
• Freistellungsklauseln und Haftungsregelungen

Der Notar berät dabei alle Parteien neutral. Er ist gesetzlich verpflichtet, die Interessen sämtlicher Beteiligten zu wahren. Dennoch sollten Sie vor dem Notartermin Ihre eigenen Interessen kennen und ggf. rechtlichen Rat einholen. Für spezifische rechtliche Fragen empfehlen wir, einen auf Erbrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren.

Kosten des Notarvertrags

Die Notargebühren richten sich nach dem Geschäftswert – also dem vereinbarten Übernahmepreis bzw. dem Wert der Immobilie. Bei einem Immobilienwert von 600.000 Euro belaufen sich die Notarkosten (inkl. Grundbucheintragung) typischerweise auf ca. 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen ggf. Grunderwerbsteuer und weitere Nebenkosten, wobei bei Übertragungen innerhalb der Familie Ausnahmen gelten können. Auch hier gilt: Steuerliche Details bitte mit Ihrem Steuerberater klären.

Wenn keine Einigung möglich ist: Verkauf als Alternative

Nicht immer lässt sich eine gütliche Einigung zwischen den Geschwistern erzielen. Wenn kein Geschwisterteil die Immobilie übernehmen kann oder will, oder wenn die finanziellen Vorstellungen zu weit auseinandergehen, ist ein gemeinsamer Verkauf oft die sinnvollste Lösung. Dieser setzt voraus, dass alle Miterben zustimmen – es sei denn, es kommt zur Teilungsversteigerung, die jedoch in der Regel für alle Beteiligten nachteilig ist.

Ein professioneller Makler kann in solchen Situationen auch vermitteln und zwischen den Geschwistern als neutrale Instanz agieren. Die professionelle Immobilienvermarktung durch NuovaVita Immobilien stellt sicher, dass die Immobilie zum bestmöglichen Preis verkauft wird – transparent, diskret und mit umfassender Betreuung aller Miterben. Unsere Experten sind auch in Regionen wie Ettlingen oder Bruchsal tätig und kennen die jeweiligen lokalen Märkte sehr genau.

Wenn es darum geht, eine Immobilie unter Geschwistern zu übernehmen und die Auszahlung fair und transparent zu gestalten, ist eine professionelle Begleitung durch einen erfahrenen Immobilienmakler ein echter Mehrwert. Emotionale Konflikte lassen sich entschärfen, wenn ein neutraler Experte den Marktwert sachlich ermittelt und kommuniziert.

Unsere Empfehlung: So gehen Sie vor

Zusammenfassend empfehlen wir bei der Übernahme einer Immobilie unter Geschwistern folgendes Vorgehen:

1. Immobilienbewertung einholen: Klären Sie den aktuellen Marktwert der Immobilie durch einen professionellen Makler oder zertifizierten Gutachter.
2. Erbanteile berechnen: Ermitteln Sie die Erbquoten und berechnen Sie die Auszahlungssummen auf Basis des Verkehrswertes.
3. Steuerberater konsultieren: Klären Sie erbschaftssteuerliche Fragen vor der Unterzeichnung des Notarvertrags.
4. Finanzierung sichern: Holen Sie frühzeitig Angebote von Banken ein, wenn Sie die Auszahlung fremdfinanzieren möchten.
5. Notarvertrag abschließen: Lassen Sie die Übertragung notariell beurkunden und ins Grundbuch eintragen.

NuovaVita Immobilien steht Ihnen in der gesamten Region – von Karlsruhe über Heidelberg bis Frankfurt – als kompetenter Partner zur Seite. Ob Sie die Immobilie übernehmen, verkaufen oder zunächst nur bewerten lassen möchten: Wir begleiten Sie professionell und diskret durch den gesamten Prozess.