Immobilie erben in Baden-Württemberg 2026 — Was jetzt zu tun ist

Immobilie geerbt — Was jetzt zu tun ist

Sie haben eine Immobilie in Baden-Württemberg geerbt? Dann stehen Sie vor wichtigen Entscheidungen: Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Schritte jetzt anstehen und worauf Sie achten müssen.

Die ersten Schritte nach der Erbschaft

1. Erbschein beantragen

Ohne Testament benötigen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht. Damit weisen Sie sich als rechtmäßiger Eigentümer aus. Kosten: abhängig vom Immobilienwert, in der Regel 0,5-1% des Verkehrswertes.

2. Grundbuch umschreiben lassen

Innerhalb von 2 Jahren nach dem Erbfall ist die Grundbuchänderung kostenfrei. Danach fallen reguläre Gebühren an. Benötigte Unterlagen: Erbschein oder notarielles Testament, Sterbeurkunde.

3. Immobilie bewerten lassen

Der aktuelle Marktwert ist entscheidend — sowohl für die Erbschaftsteuer als auch für eine mögliche Verkaufsentscheidung. Lassen Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen.

Erbschaftsteuer in Baden-Württemberg

Freibeträge 2026

• Ehepartner: 500.000 € Freibetrag
• Kinder: 400.000 € pro Kind
• Enkel: 200.000 € pro Enkel
• Geschwister: 20.000 € Freibetrag

Steuerbefreiung bei Selbstnutzung

Ehepartner und Kinder können die Immobilie steuerfrei erben, wenn sie mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen. Bei Kindern gilt eine Obergrenze von 200 m² Wohnfläche.

Erben, Vermieten oder Verkaufen?

Option 1: Selbst einziehen

Vorteil: Steuerbefreiung möglich, eigene Wohnkosten sinken. Nachteil: Oft Sanierungsbedarf, Bindung an Standort.

Option 2: Vermieten

Vorteil: Laufende Mieteinnahmen, Werterhalt. Nachteil: Verwaltungsaufwand, Instandhaltungskosten, Mietrecht.

Option 3: Verkaufen

Vorteil: Sofortige Liquidität, keine laufenden Kosten. Nachteil: Erbschaftsteuer auf den Erlös (falls über Freibetrag). Ein erfahrener Makler hilft beim bestmöglichen Verkauf.

Erbengemeinschaft — Wenn mehrere erben

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Entscheidungen über die Immobilie müssen einstimmig getroffen werden. Mögliche Lösungen:

• Ein Erbe kauft die anderen aus (Abschichtung)
• Gemeinsamer Verkauf und Aufteilung des Erlöses
• Teilungsversteigerung als letztes Mittel (oft mit Wertverlust)

Wichtige Fristen bei Immobilien-Erbschaft

• 6 Wochen: Frist zur Erbausschlagung
• 3 Monate: Anzeigepflicht beim Finanzamt
• 2 Jahre: Kostenfreie Grundbuchänderung
• 10 Jahre: Spekulationsfrist bei Verkauf (bei vermieteten Immobilien)

Kostenlose Beratung für Erben

Sie haben eine Immobilie in Rastatt, Karlsruhe oder der Region geerbt und sind unsicher, wie es weitergeht? Fordern Sie eine kostenlose Immobilienbewertung an — als Grundlage für Ihre Entscheidung. NuovaVita Immobilien berät Sie persönlich und diskret.

FAQ: Immobilie erben

Muss ich die geerbte Immobilie versteuern?

Nur wenn der Wert den Freibetrag übersteigt. Ehepartner (500.000 €) und Kinder (400.000 €) haben hohe Freibeträge.

Kann ich das Erbe ausschlagen?

Ja, innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis der Erbschaft. Sinnvoll bei überschuldeten Immobilien.

Wer zahlt die Grundsteuer nach dem Erbfall?

Ab dem Erbfall sind Sie als neuer Eigentümer grundsteuerpflichtig. Informieren Sie die Gemeinde über den Eigentümerwechsel.